Le blog de Joseph Savès
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Allocation universelle
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Incidence N°9

Sur l'accès au logement



 

Le logement est un besoin fondamental, indispensable à l'épanouissement individuel et familial. Dans nos sociétés très urbanisées, dans des espaces denses et très structurés, il requiert des ressources financières importantes et régulières. Complémentaire de l'Allocation universelle, l'Allocation logement garantit à chaque foyer ces ressources.

Avec l’Allocation logement, chacun est assuré de pouvoir financer son habitation sur le marché « libre ». Il devient dès lors possible d’élaguer la législation ubuesque qui paralyse l’activité du logement en France. Les prêts bonifiés pour les candidats à la propriété et les aides au logement destinés aux locataires modestes n'ont plus lieu d'être !

- Les acheteurs peuvent recourir à des emprunts à taux normal et financer tout ou partie de leurs intérêts d'emprunt avec les Allocations logement reçues par leur famille.

- De leur côté, les locataires n'ont à payer à leur bailleur que la partie du loyer qui dépasse ces Allocations logement.

En solvabilisant les acheteurs potentiels et les locataires, l'Allocation logement est à même de rassurer les investisseurs et relancer la construction et la rénovation de l'habitat. Il n'y a plus lieu de s'inquiéter d'une pénurie de logement.

- Logement social :

Le secteur « social » n'ayant plus lieu d'être, les bailleurs de logements sociaux (HLM...) peuvent aussi s’affranchir de leurs obligations et toucher les Allocations logement, mais à condition de renoncer aux aides publiques.

La législation concernant les loyers non payés peut enfin être assouplie, voire supprimée. Cette législation est un frein puissant à l'investissement locatif car elle interdit les expulsions en hiver et oblige les bailleurs à de coûteuses procédures contre les locataires indélicats. Avec les allocations qui garantissent le paiement du loyer en tout ou partie, elle n'est plus justifiée.

Au lieu de cela, une procédure simple doit protéger les locataires brusquement tombés dans la gêne :

En cas de non-paiement du loyer, du moins de la partie non couverte par les Allocations logement de son locataire, le bailleur adresse une réclamation à celui-ci avec copie à la municipalité.

• Si le locataire plaide un cas de force majeure, la municipalité lui vient en aide en payant elle-même le bailleur et, éventuellement, en proposant au locataire un logement plus en adéquation avec ses revenus.

• Sinon, en cas de grivèlerie manifeste, le bailleur est en droit de faire appel à la force publique pour rentrer dans son logement, en expulser l'occupant et récupérer son bien sans délai. Très dissuasive à l’endroit des mauvais payeurs, cette procédure protège les locataires honnêtes grâce à l’intervention de la municipalité au cas par cas. Plus important que tout, elle est propre à rassurer les investisseurs sur la sécurité des placements immobiliers.

- Mutations :

Veut-on améliorer l'occupation des logements et la gestion des sols ? La fiscalité immobilière peut être mise à profit de façon rationnelle.

• D'abord supprimer les droits de mutation !

Les droits de mutation sur les transactions immobilières désignent une taxe destinée pour l'essentiel aux collectivités locales et abusivement appelée « frais de notaire » (le coût proprement dit des actes notariés demeure marginal dans les transactions immobilières).

Calculés sur le prix total du bien, les droits de mutation poussent les prix à la hausse et découragent... les mutations. En effet, sauf à perdre de l'argent, un propriétaire qui veut revendre son bien doit attendre que son prix ait augmenté jusqu'à couvrir lesdits droits de mutation (5 à 10% du prix total). C’est un frein pour les personnes qui souhaitent quitter leur région pour des raisons professionnelles ou familiales et y renoncent du fait de la difficulté de vendre leur logement. C’est aussi pour les vendeurs une incitation très forte à tirer les prix vers le haut.

En remplacement des droits de mutation, nous suggérons - comme pour les autres marchandises - une taxe à la valeur ajoutée, c’est-à-dire proportionnelle à la différence entre le prix de vente du logement et son prix d’achat (en euros constants, corrigé de l’inflation) !

De cette façon, le propriétaire peut à tout moment revendre son bien au même prix qu’il l’a acheté sans y perdre un centime.

Qui plus est, le fisc peut appliquer à la taxe une réduction fonction de la durée pendant laquelle le vendeur a gardé son bien. Si la taxe à la valeur ajoutée est de 20% de la différence entre prix d'achat et prix de vente, on peut admettre de la diminuer de 0,7% par année de possession : sont ainsi dispensés de taxe de mutation les propriétaires sages qui ont conservé leur bien pendant au moins trois décennies, en « bons pères de famille » et sans souci de spéculer.

• Ensuite rationnaliser la taxe foncière.

Les taxes foncières actuelles sont erratiques et dépendent de la localisation du logement. 

- Nous suggérons une taxe foncière forfaitaire, calculée d'une part sur la surface habitable (surface totale de planchers), d'autre part sur la surface de la parcelle (jardin compris). Elle est proportionnée au loyer moyen d’un m2 de surface habitable et au prix du terrain dans la zone concernée. Elle est payable par le propriétaire du bâti et de la parcelle.

En taxant les surfaces habitables et les terrains indépendamment de l'usage qui en est fait, il s'agit de pénaliser les propriétaires qui useraient pour leur compte de surfaces démesurées, laissant des logements vides ou des terrains stériles en zone urbaine.

- A contrario, en zone rurale ou périurbaine, les exploitants de terrains non constructibles (agricoles ou forestiers) pourraient recevoir du fisc une allocation forfaitaire au titre de la préservation du capital naturel. Ce serait une incitation forte à la densification des villes et à la préservation des espaces naturels et agricoles... Mais à voir la facilité avec laquelle sont bétonnés et macadamisés ces espaces, on peut craindre que ce ne soit pas une priorité dans l'opinion publique française et dans la classe dirigeante.  


 


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• Sur l'immigration

Publié ou mis à jour le : 2018-06-22 21:54:10

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Historien de l'économie, je publie régulièrement des analyses et des éditoriaux sur le site Herodote.net.
J'ai réuni ici mes billets sur l'actualité, mes analyses sur les échanges, la monnaie, les migrations, la construction européenne ainsi qu'un projet d'allocation universelle et une approche fiscale des enjeux environnementaux.


 

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